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 Las
hipotecas en divisas distintas del euro permiten beneficiarse de tipos de
interés más pequeños, siempre que la moneda de referencia esté
infravalorada respecto a la divisa europea y el precio del dinero del país
sea bajo
La
subida de los tipos de interés y la desaceleración que ya se vive en el
mercado de la vivienda ha movido a las entidades financieras a diseñar préstamos
hipotecarios cada vez más innovadores. Algunos incluso permiten pagar la
letra del piso en 50 años. Otros dan la posibilidad de pagar únicamente
los intereses durante los cinco primeros ejercicios... La intención es
hacer un poco más fácil y cómodo el pago de este bien, la vivienda, que
ha llegado a alcanzar precios desorbitados en numerosas provincias españolas.
Otra de las opciones más exóticas que ofrecen bancos y cajas es contratar
la hipoteca en una divisa distinta del euro, como por ejemplo la libra, el
yen o el dólar. Esta alternativa puede permitir pagar bastante menos al
mes, siempre que la moneda en la que esté referenciado el préstamo sea
menos fuerte que el euro y las previsiones en el mercado de divisas apunten
a que dicha divisa pueda seguir cayendo. Pese a su atractivo, se trata de
una opción de riesgo, por lo que conviene conocer al detalle las entrañas
de este producto. Todos aquellos que decidan optar por suscribir uno de los
denominados préstamos multidivisas deberán estar dispuestos a asumir altos
riesgos, tener elevados conocimientos financieros y seguir de cerca la
evolución del mercado de divisas.
¿Qué
son?
Las
hipotecas multidivisa son préstamos hipotecarios que se suscriben en una o
varias monedas extranjeras, distintas del euro. Su principal peculiaridad es
que estarán referenciados al tipo de interés del país de la moneda en
cuestión y que se pagarán en la divisa de ese Estado. Por lo tanto, la
primera cuestión que hay que considerar para ver si interesa contratar este
tipo de hipotecas en nuestro país es conocer el tipo de interés que rige
en el país en cuestión y valorar la trayectoria que ha tenido su
correspondiente divisa en los últimos meses y cuál puede ser su movimiento
futuro.
En
la práctica, el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas
estables y con tipos de interés bajos. En la actualidad, por ejemplo, con
el yen japonés o el franco suizo. En otras etapas, con tipos más bajos,
puede ser interesante, también, contratar hipotecas de este tipo
referenciadas al dólar estadounidense, el dólar australiano, el dólar
neocelandés o la libra esterlina. Además, lo aconsejable es contratar una
parte referenciada al euro. De esta forma se reparten los riesgos entre las
monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable.
Los
riesgos de las hipotecas en divisas
El
principal factor que hay que tener en cuenta es la esperada evolución de la
divisa del país en cuestión. Por ejemplo, si se contrata una hipoteca en
yenes se espera que la divisa nipona vaya a seguir cayendo, por lo que así
compensará el cambio de divisa respecto al euro. El riesgo está, por
tanto, en que ocurra lo contrario. Si el yen sube, la cuota mensual a pagar
se incrementará.
Además,
hay que tener en cuenta las previsiones en materia de tipos de interés. Si
se espera que los tipos suban en el país al que está referenciada la
hipoteca (por ejemplo Japón o Inglaterra), la cuota también subirá en
cada revisión. No obstante, como en España también están subiendo los
tipos de interés, si los de aquel país siguen siendo inferiores, la
hipoteca seguirá siendo ventajosa.
José
Luis Martínez, estratega jefe de Citigroup en España, alerta que el
interesado debe saber que siempre es peligroso endeudarse en una divisa,
sobre todo teniendo en cuenta la volatilidad de este mercado, es decir, los
fuertes altibajos que sufren las divisas.
Las
más interesantes
En
la actualidad uno de los créditos que puede ofrecer cierto atractivo es el
hipotecario en yenes. Quienes suscriban un préstamo de este tipo se
aprovecharían de las revalorizaciones del euro sobre el yen. El tipo de
interés de Japón se sitúa en el 0,50%, frente al 3,75% de la zona euro.
En lo que va de año, las cotizaciones de las dos divisas han mostrado un
comportamiento inestable, más beneficioso para el euro. En los últimos
doce meses, el yen ha perdido un 12,5% frente al euro, y actualmente un euro
se intercambia por unos 154 yenes. Aunque las perspectivas futuras no están
claras, los préstamos en yenes pueden resultar interesantes a corto plazo
ya que la divisa nipona puede seguir cayendo.
Las
tasas a pagar cada mes con este tipo de créditos están referenciadas al líbor
(a doce meses en Japón se sitúa en el 0,08) más un diferencial que oscila
entre el 1 y los 2 puntos. Mientras, los hipotecarios a interés variable más
baratos en España están vinculados al euríbor (actualmente en el nivel
del 4%) más un diferencial que, en los mejores casos, es del 0,3%. Con
estos cálculos, en un préstamo en yenes se pagaría un interés medio del
1,5%, que en euros se elevaría por encima del 4%. Según Francisco Isidro,
de Bankinter "desde el punto de vista de diferencial de tipos es obvio
que el euríbor está subiendo y en el mercado nos encontramos con divisas
como el yen, con un tipo del 0,50% y el franco suizo, con un 2,14%".
"Ahora bien, hay que tener muy presente el riesgo de cambio asumido en
la operación, y en estos momentos estamos en un mercado con mucha
volatilidad especialmente con respecto a la divisa japonesa; no tanto
respecto a la de Suiza, que es mucho más estable", añade. En opinión
de Francisco Isidro, en cualquiera de los casos quien decida entrar en este
tipo de operaciones debe de tener muy claros los riesgos y visión de largo
plazo.
Por
el contrario, en la actualidad no interesa contratar hipotecas en dólares
(con los tipos de interés situados en Estados Unidos en el 5,25%, ni el
libras esterlinas (en Inglaterra los tipos también están en el 5,25% y su
moneda es más fuerte que el euro).
¿A
quiénes interesan las hipotecas multidivisa?
Aunque
a primera vista las condiciones juegan a favor de los hipotecarios en yenes,
o en francos suizos, no es oro todo lo que reluce. El cliente deberá seguir
muy de cerca el mercado, tanto económico (para ver cómo van los tipos de
interés), como el de divisas (para analizar los cambios entre monedas).
Una
subida de tipos o nuevas depreciaciones del euro supondrán un
encarecimiento del préstamo considerable. Por lo tanto, si esto ocurre habrá
que estar echando cuentas continuamente para ver si el préstamo conviene.
Además,
a las habituales comisiones que ya hay que pagar con los hipotecarios en
euros (de apertura y cancelación) se unirán las tasas por cambio de
divisa. Todos estos inconvenientes ponen de manifiesto que la hipoteca en
yenes es un tipo de préstamo sofisticado, reservado por las entidades para
sus clientes más osados y que cuentan con amplio conocimiento en finanzas.
En
general, las hipotecas en una divisa distinta del euro son interesantes para
personas expertas en mercado y, sobre todo, para aquellas que reciban sus
ingresos en monedas como el yen o el franco suizo, lo que evita tener que
pagar la comisión por el cambio de divisa (que puede estar en torno al 0,5%
del capital dispuesto en el préstamo).
Además,
contratar una hipoteca de este tipo suele ser muy útil se estima que se va
a poder pagar en plazos relativamente cortos, en torno a diez años, lo que
reduce la incertidumbre.
Otra
opción interesante es contratar las hipotecas multidivisa e ir cambiando su
moneda en función de cómo esté el mercado. Por ejemplo, actualmente y
posiblemente durante un tiempo sea beneficioso contratar la hipoteca en
yenes. No obstante, si la divisa nipona comenzara a subir, para no salir
perdiendo, sería necesario tener reflejos y cambiar la hipoteca a euros.
Francisco Isidro, director comercial de negocio internacional de Bankinter,
asegura que el asesoramiento y recomendación de este tipo de hipotecas sólo
se aconseja a clientes selectivos y siempre teniendo en cuenta que conozcan
muy bien los riesgos derivados de su contratación. "Lo primero que hay
que hacer es perfilar correctamente al cliente, para así asegurarnos de la
idoneidad de la comercialización de este producto", añade.
Oferta
limitada
Ante
la posibilidad de contratar un producto de riesgo hay que saber que la
oferta de este tipo de hipotecas que comercializan las entidades financieras
es limitada. De hecho, no suelen encontrarse publicitadas en los escaparates
a pie de calle. De forma interna, si el cliente lo solicita, los grandes
bancos y cajas se las ofrecerán. En particular, dos de las entidades que más
tiempo llevan realizando hipotecas de este tipo son Bankinter y Barclays.
El
Préstamo Hipotecario Multidivisa es el crédito de Bankinter: un préstamo
que se puede suscribir en cualquier divisa convertible o en euros. Este
producto está destinado exclusivamente a la adquisición de primera
vivienda habitual. El cliente que lo suscriba podrá financiarse, en un
plazo máximo de 20 ó 30 años, hasta el 70% del valor de tasación de la
vivienda. Como norma general, la cantidad oscilará entre 12.020 euros y
180.303 euros.
Ahora
bien, el cliente deberá hacer frente a una serie de comisiones. Las de
apertura y cancelación anticipada son del 1%. Mientras, la comisión de
cambio de moneda será del 2 por mil (con un mínimo de 15,03 euros). El
tipo de interés estará referenciado al Líbor más un diferencial
negociable con el cliente, que suele ser desde 1 punto. La hipoteca se
revisará cada mes o cada trimestre.
En
Bankinter tienen presente que la contratación de un producto de este tipo
implica cautela. Para aportar valor añadido y facilitar el seguimiento del
mercado, los clientes de la entidad recibirán un informe sobre la variación
que haya experimentado el cambio de la divisa en la que tenga denominado el
préstamo. A través de email, los clientes obtendrán un informe diario del
departamento de análisis con un comentario de los mercados financieros y de
divisas.
Para
disminuir el riesgo, una peculiaridad del producto es que permite cambiar de
divisa siempre que el cliente quiera. Es decir, si el yen, por ejemplo
comienza a subir con fuerza respecto al euro y el cliente no quiere sufrir
sobresaltos o tener incertidumbre, puede cambiar la divisa de su hipoteca y
pasarla a euros.
Hipoteca
Multimoneda
En
el Barclays comercializan la Hipoteca Multimoneda. Según exponen
responsables de la entidad, se trata de un producto utilizado para obtener
ventajas derivadas del ciclo económico y que, por lo tanto, afecta al tipo
de interés de las monedas de los distintos países.
En
el Barclays señalan que la Hipoteca Multimoneda es un producto dirigido a
personas con ciertos conocimientos financieros, que sean capaces de asumir
el riesgo de cambio que implica endeudarse en una moneda distinta de la que
genera por sus ingresos. Precisamente este rasgo explica que las personas
que se pueden beneficiar con estos préstamos son las que reciben su nómina
en la misma divisa suscrita.
Este
préstamo, que se revisará cada trimestre, se puede suscribir en yenes, dólares,
francos suizos, libra esterlina y en euros. El tipo de interés esta
referenciado al Líbor o Euríbor más un diferencial negociable con el
cliente, en torno al 1,25% y que, en ningún caso, superará el 3%. El plazo
máximo de amortización es de 15 años y financia hasta el 70% de la
vivienda. La comisión de apertura es del 2% y la de cancelación total o
parcial, del 1%. Desde Barclays advierten a los interesados de que existe un
riesgo de cambio de moneda que soportará el cliente. "El hipotecado
tiene que ser consciente de que la deuda pendiente puede aumentar su
contravalor en euros por variaciones en la cotización de la divisa de la
hipoteca", concluyen.
El
mercado de divisas
Ramón
Forcada, director de análisis de Bankinter, estima que en 2007 deberíamos
asistir a una apreciación del euro con respecto a las otras dos divisas
principales de referencia: el dólar y el yen. Esto, por tanto, beneficiaría
a quienes contraten una hipoteca en yenes, ya que el pago de las cuotas será
menor. No obstante, Forcada puntualiza: "la mejora del ritmo de la
economía japonesa y las probables, aunque modestas, subidas de tipos por
parte del Banco de Japón (BoJ), deberían dar lugar a una ligera apreciación
de la divisa nipona frente al dólar estadounidense... decimos sólo ligera
apreciación (estimamos desde 118,75 hasta 115,00 yenes por dólar) porque
el BoJ sin duda continuará interviniendo, con cierto éxito, para impedir
este proceso", añade.
Según
Forcada, la libra esterlina representará la única excepción relevante
contra el euro, ya que el dinamismo de la economía británica probablemente
exija alguna subida de tipos adicional, de manera que estimamos que la
paridad de esta divisa respecto al euro puede apreciarse desde 0,67 hasta
0,65 (1 euro igual a 0,67 libras). "En síntesis, estimamos que la
libra esterlina será la divisa, de las analizadas, más sólida en 2007
seguida por el euro el yen, mientras que el dólar estadounidense será la más
débil".
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